以公司的名義買房,能節稅省錢嗎

2021-06-03


一、購買住房的稅負比較

無論企業還是個人,在購買住房環節都涉及契稅和印花稅。

其中,相同的是契稅,一般是企業和個人都需要繳納;

不同的是印花稅,只有企業需要繳納,而個人則依據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定,對個人銷售和購買住房暫免征收印花稅。

以購買一套合同金額為200萬元的住房為例,企業應繳納印花稅0.1萬元(200×0.05%),而個人無須繳納。


二、 “自用”情形下的涉稅分析

1、“公司”購買辦公樓自用

假設公司花了1000萬購買寫字樓自用,購買寫字樓自用放到公司名下要交什么稅?按目前的政策,主要涉及的是房產稅和土地使用稅,(城鎮土地使用稅涉及金額小,實務中難以繳納,本文忽略,不予考慮。)那么,只需要每年交納96000元的房產稅即可。而且按照房產稅的納稅時間規定,可以分兩次繳納房產稅,緩解公司的繳稅、資金占用壓力。另外購買的房產取得的增值稅進項稅還可以一次性抵扣,折舊費用在繳納企業所得稅時,稅前可以扣除。折舊抵稅作用不可小覷,站在財務管理角度來看,在抵消繳納的房產稅后,實際上企業是從26年后才開始真正繳稅的。計算過程如下:

(1)以公司名義購買寫字樓繳稅計算:
1000萬×(1-20%)×1.2%=96000元/年
抵消企業所得稅:1000萬×25%÷96000=26年
(假設按照無殘值下,折舊總計可抵所得稅為250萬元,抵消每年房產稅9.6萬,大概可抵26年)


2、“老板”購買辦公樓自用

假設老板從公司借款1000萬購買寫字樓,放到老板個人名下,要交什么稅?首先假定老板借款當年沒有償還這筆借款,需要交一道視同分紅的個人所得稅,200萬元;老板購入房產后出租給公司使用,假定每月的租金是10萬元,一年是120萬元,一個年度內需要繳納稅費33.7萬元,而且此種情況下,相關的稅費一般需要一次性繳納,購買房屋的增值稅進項稅不能抵扣,房子的折舊也不能稅前扣除,沒有任何可以抵消稅款的余地。經計算,大約23年后,繳納的稅款的金額就可達到1000萬元。也就是說,交稅的錢基本上可以再買一套1000萬的寫字樓了。計算過程如下:

(2)以老板個人名義購買寫字樓繳稅計算過程:
借款視同分紅,個稅:1000萬×20%=200萬
租給公司假如每月10萬,一年120萬,個稅120萬×(1-20%)×20%=19.2萬元
房產稅120萬×12%=14.4萬元,印花稅120萬×0.1%==0.12萬
合計:200萬+19.2萬+14.4萬+0.12萬=233.72萬元
年限折算=(1000-200-0.12)÷(14.4+19.2)=23.8年
(假設需繳納稅款總額為1000萬,款,減除一次性繳納的稅款個稅和印花稅后,剩余部分在按年繳納的房產稅和個稅之間平均,23年后交稅金額可達1000萬。)
由此看來,如果公司購買寫字樓“自用”,從以上的計算中,便可以得出結論:購買寫字樓應放到公司名下還是老板名下,區別太大! 放到公司名下比放在老板名下,劃算的多。


三、“出租”情形下的涉稅分析

假設老板計劃花費1200萬元來購買一棟寫字樓,并且準備長期持有用來出租,賺取租金,按照當地的市場行情,每年可收取120萬元的租金。那么,購買時放到個人名下還是公司名下?哪個更劃算?

1、“公司”購買辦公樓出租

假設購買寫字樓放到老板名下,怎么交稅?就目前稅收政策,放到個人名下,會涉及增值稅,有房產稅,有印花稅,還有個人所得稅。在出租的情況下,合計每年要交26.46萬元,計算過程如下:

(1)放到個人名下繳稅:
①增值稅,租金未超過10萬元的免征
②房產稅,120萬×12%=14.4萬元 減半征收7.2萬元(暫不考慮城鎮土地使用稅)
③印花稅,120萬×0.1%=0.12萬元 減半征收0.06萬元
④個人所得稅,(120萬-120萬×20%)×20%=19.2萬元
合計繳稅26.46萬元


2、“老板”購買辦公樓出租

假設購買寫字樓放到公司名下,公司是小規模納稅人,房子的折舊按20年攤銷,每年攤銷60萬元,稅又應該怎么繳納?就目前稅收政策,會涉及到增值稅,房產稅、印花稅、企業所得稅,另外如果是說把剩下的利潤再以分紅的形式分給老板,還需要繳納個人所得稅,計算過后合計交稅需要繳納稅款19.92萬元,計算過程如下:

(1)放到公司名下(假設只有房子的折舊,按20年攤銷60萬元)繳稅:
①增值稅,每月租金未超過10萬元免征(沒有其他收入)
②房產稅,減半征收7.2萬元(暫不考慮城鎮土地使用稅)
③印花稅,減半征收0.06萬元
④企業所得稅要扣掉費用后征稅,[120萬-折舊費60萬-稅費(7.2+0.06)]×20%×25%=2.64萬元
⑤再把利潤以分紅的形式給李總需要繳納個稅,(120萬-折舊60-房產稅7.2-印花稅0.06-企業所得稅2.64)×20%=10.02萬元
合計繳納稅款19.92萬元
從以上的分析中可以看出,在充分利用小規模納稅人優惠政策的情況下,持有的房產用于出租放到公司名下,要比放到個人名下,繳納的稅費要少。


另外,資產規模與收益一般是成正比,接下來我們假設資產和收益同比例放大的情況下,在不享受優惠政策的情況下,稅費情況會如何變化?我們也來做一下分析。假如將購買的房產價值,放大十倍,放大到1.2個億,按照市場行情每年收取租金1200萬元情況下,涉稅情況又該如何?

1、“老板”購買辦公樓出租

首先來看,將房產放到個人名下,稅怎么交?經計算,每年繳納稅費合計295.46萬元,綜合稅負率,在25.59%左右,計算過程如下:

(1)放到個人名下繳稅
①增值稅,(1200/(1+5%))×5%=57.14萬元(不考慮附加)
②房產稅,(1200/(1+5%))×(1-20%)×12%×50%=54.86萬元(暫不考慮城鎮土地使用稅)
③印花稅,1200×0.1%×50%=0.6萬元
④個稅,(1200/(1+5%))×(1-20%)×20%=182.86萬元
合計繳費295.46萬元,綜合稅負率295.46/(1200/(1+5%))=25.59%
2、“公司”購買辦公樓出租

再來看看,將房產單放到公司名下,按20年折舊,每年折舊費用600萬元,那這款稅又怎么交? 經過計算,共計繳納稅款金額為363.58萬元,綜合稅負率為27.8%,計算過程如下:

(1)放到公司名下繳稅(按照20年折舊每年攤銷600萬元)
①增值稅,1200萬/(1+9%)×9%=99.08萬元(暫不考慮附加,而且前十年不用繳納增值稅)
②房產稅,1200萬/(1+9%)×(1-20%)×12%=105.69萬元(暫不考慮城鎮土地使用稅)
③印花稅,1200萬×0.1%=1.2萬元
④企業所得稅,[1200萬/(1+9%)-折舊600萬-房產稅105.69-印花稅1.2萬]×25%=98.51萬元
⑤再把利潤以分紅的形式給李總需要繳納個稅,[1200萬/(1+9%)-折舊600萬-房產稅105.69-印花稅1.2萬-企業所得稅98.51萬]×20%=59.1萬元
合計繳稅363.58萬元,綜合稅負率27.8%
雖然從以上的計算的結果來看,在不考慮增稅抵扣的情況下,將房產放到公司名下出租的綜合稅負率要比放到個人名下的綜合稅負率要高出3.2%個百分點。也就是說將房產放到公司名下,要比放到個人名下,繳稅要繳的多。但是如果將房產放到公司名下出租時,購置的增值稅進項稅可以抵扣,最少十年內不用繳納增值稅,可以省稅990.83萬元,計算過程如下:

(1) 增值稅進項稅可以抵扣節稅=1.2億/(1+9%)×9%=990.83萬元
3、將購置房產放置一人有限公司

假設在購買房產時,將這個資產放到老板新成立的一人有限公司后,由一人有限公司持有房產用于出租,賺取收益。另外如果賺取的租金,不直接用于分紅,而是利用利潤留存進行其他項目投資,就可以避免了繳納個人所得稅的問題,這種情況下就可以延緩了繳稅的時間,增強企業自身在市場變化中抗擊風險的能力。另外伴隨著國家稅制改革,減費降稅成為我們未來稅制改革的主題,各種減稅降費的新政是層出不窮,那么,延緩繳稅在一定程度上可以充分享受稅收改革帶來的紅利。

所以,如果放到個人名下,所有的稅費必須當時就應該繳納,放到公司名下,可以延緩繳稅的時間,有足夠的時間來處理稅務問題,會有更好的節稅效果。

因此,我個人認為,購買寫字樓用來長期租賃的情況下,放到公司名下,仍然要比放到個人名下更劃算更有利。


四、出售住房的稅負比較

出售住房環節主要涉及印花稅、增值稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、所得稅,其稅負比較如下:

(一)企業出售住房

例1:2016年6月,小規模納稅人A企業購買一套住房,合同價(含增值稅,稅率11%)為200萬元,2018年7月,其出售該套住房的合同價(含增值稅)為300萬元,房屋所屬地契稅稅率為3%。

印花稅。應繳納印花稅為0.15萬元(300×0.05%)。

2. 增值稅、城市維護建設稅及教育費附加。根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)和《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第73號)等規定,計算如下:

購買住房不含稅價=200÷(1+11%)=180.1802(萬元);

出售時應繳納增值稅=[300÷(1+5%)——180.1802]×5%=5.2767(萬元);

城市維護建設稅及教育費附加=5.2767×(7%+3%)=0.5277(萬元)。


3. 土地增值稅。假設不能提供評估價,能提供發票,購買價所含的增值稅不能抵扣。根據《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)和《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)等規定,計算如下:

契稅=200÷(1+11%)×3%=5.4054(萬元)

扣除額=200×(1+5%×2)+(5.4054+0.5277+0.15)=226.0831(萬元);

收入=300——5.2767=294.7233(萬元);

增值額=294.7233——226.0831=68.6402(萬元);

增值率=68.6402÷216.0831×100%=31.77%;

應繳納土地增值稅=68.6402×30%=20.5921(萬元)。

4. 企業所得稅。假設不考慮折舊及計稅基礎變化,對企業所得稅的影響計算如下:

應納稅所得額=294.7233——200——5.4054——20.5921——0.5277——0.15——0.1=67.9481(萬元);

應納稅額=67.9481×25%=16.9870(萬元)。

出售環節產生稅費合計=0.15+5.2767+0.5277+20.5921+16.9870=43.5335(萬元)。

如果A企業是一般納稅人,其出售住房時應繳納增值稅為27.2727萬元[300÷(1+10%)×10%],應繳納城市維護建設稅及教育費附加2.7273萬元,應繳納土地增值稅為13.3334萬元(收入為272.7273萬元,扣除額為228.2827萬元,增值額為44.4446萬元),產生企業所得稅12.7528萬元,出售房屋時產生的稅費合計56.2362萬元(0.15+27.2727+2.7273+13.3334+12.7528)。

 (二)個人出售住房

例2:同例1,將企業改成個人。

1. 印花稅。根據財稅〔2008〕137號文件規定,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

2. 增值稅、城市維護建設稅及教育費附加。假設該房產不位于北京、上海、廣州、深圳,可根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上的住房對外銷售的,免征增值稅。本文例2中的住房已滿2年,因此免征增值稅,一并免征城市維護建設稅及教育費附加。

3. 土地增值稅。根據財稅〔2008〕137號文件規定,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。


4.個人所得稅。依據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)和財稅〔2016〕43號文件規定,個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。不考慮其他因素,應繳納個人所得稅為18.9189萬元[(300——200——5.4054)×20%]。如果納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,還可以按住房轉讓收入1%——3%的幅度內確定核定征收比例,假設房屋所屬地執行1%,則僅繳納個人所得稅3萬元(300×1%)。


綜合上述分析可知,出售環節企業負擔的稅收要遠遠高于個人。此外,有人將企業售房籌劃為改制重組等行為,契稅等稅種可享受減免優惠,但大部分稅種仍需視同銷售或正常繳納。通過綜合考慮稅費負擔,筆者認為,企業單純以購買再售為目的的投資住房模式需要謹慎而行。

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